开海门发票【手机/微信:18312589894 QQ:484811449 陈经理】早些时候有一个在多伦多做房地产经纪的朋友一起吃饭，他告诉，他在2016年购买了一套250万加拿大元左右住房，首付50万，贷款200万，早两年这套房价曾上涨300万以上，但是最近这套房价的价格又回到他几年购买时的原点。不涨不跌，些许还少一点。而他几年前在一个购买的两套住房，现在的价格远低于购买的价格，如果现在卖出，肯定要亏损。所以，目前他比较担心，多伦多住房的价格是不是会如温哥华一样，已经下跌了3年以上了，还没有打住。对中国人来说，无往而不胜的购买住房投资现在面对风险了。

对于中国的房地产市场来说，到目前为止，购买住房投资者基本上都是无往而不胜，他们住房投资没有不赚钱的。而这种赚钱，基本上是通过过高的银行杠杆来进行的。比如，央行最近公布的《2019年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，二季度房地产贷款增速继续平稳回落。2019年二季度末，人民币房地产贷款余额41.91万亿元，同比增长17.1%，增速比上季度末低1.6个百分点；上半年增加3.21万亿元，占同期各项贷款增量的33.2%，比上年全年水平低6.7个百分点。

　　此外，2019年二季度末，房地产开发贷款余额11.04万亿元，同比增长14.6%，增速比上季度末低4.3个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.61万亿元，同比增长12.9%，增速比上季度末低7.3个百分点。个人住房贷款余额27.96万亿元，同比增长17.3%，增速比上季度末低0.3个百分点。从上面两个最为主要的数据来看，即人民币房地产贷款余额及个人按揭贷款余额，其增长幅度都在17%以上，而这些就是全面推动国内房地产市场价格上涨，推动居民大量涌入房地产市场的最大动力。

但是，最近的情况会有所变化。一是7月30日中央政治局会议再提“房住不炒”，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”；二是中国央行最近召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，座谈会“点名”房地产行业占用信贷资源较多，各类银行要转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放。随后，央行网站有文章表示，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，按照‘因城施策’的基本原则，持续加强房地产市场资金管控。”

在这样的政策背景下，不仅各金融机构及银行全面收紧了对房地产开发商的贷款，也让全国各地的住房按揭贷款利率全面上升。杭州多家银行透露，房贷额度、利率已双双收紧。基准上浮5%不再是房贷利率的起步价，不少银行已经开始执行首套基准上浮8%或者10%的贷款政策。房贷利率不仅调高了，银行放贷速度也明显放缓了。

　　从全国的情况来看，自6月起，全国范围内多个城市房贷利率掉头向上，尤其是房地产热门的二线城市。来自融360的房贷统计数据显示，2019年6月份，全国首套房贷款平均利率为5.423%，环比上涨0.14%；二套房贷款平均利率为5.75%，环比上涨0.01%。

　　据中国新闻网消息，从五月开始，南京、苏州、青岛、成都、天津等地都不同程度地上调了房贷利率。其中，南京部分银行首套房贷利率调整到基准利率上浮20%，苏州首套房贷利率也普遍按照基准利率上浮23%的标准执行。

可以说，尽管银行信贷政策全国性的收紧对房地产市场不会在短期内产生立竿见影的作用，而且这种按揭利率的上涨也是些微，特别是如果房价上涨的幅度远高于这种利率上涨的幅度时，住房的投资炒作者是不会退出当前的房地产市场，但是住房投资炒作者有两点则要密切关注。

一是这次中央政府房地产政策的调整是在经济增长下行压力上升，是在GDP增长几十年处于极低水平时，是在中美贸易摩擦升级时进行，应该看到中央政府这次房地产市场调整的决心，看到当前国内房地产的问题所在。所以，在这样的一个大背景下，可能会与以往会有很大不同。住房投资者不可小看中央政府之决心。也就是说，如果房地产市场真的出现调整，十几年来购买住房就赚钱的铁律会不会打破呢？如果打破，购买住房就赚钱就可能面临巨大的风险。

二是银行信贷政策作为一种经济杠杆，它是推高房价上涨的最大动力。尽管当前的信贷政策收紧会是一个渐进的过程，但是一旦住房按揭进入全面紧缩之路，它的效果是累加的。这种累加效应到一定程度，住房投资者所面临的风险就会逐渐地暴露出来。也就是说，等住房投资炒作者发现金融杠杆风险引发时，估计要避免可能会迟了。就如我上面指的这个多伦多的朋友一样。这也如中央政治局会议后，投资者不看好房地产，让房地产公司市值蒸发了上千亿元一样！

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